隱瞞出租 賣屋涉詐欺
中央社 – 2012年7月16日
台中市王姓男子及林姓男子合資購屋，隱瞞房子已與他人簽立租賃契約，委託仲介將屋賣給謝女，謝女購屋後無法使用而提告。台中地檢署將2人以詐欺罪聲請簡易判決處刑。
台中地檢署今天公布的聲請簡易判決處刑書指出，王男及林男2人合資購買台中市1間房子，房子登記在王男名下，民國99年9月間2人因積欠債務，為抵債而與廖姓男子簽立房屋租賃契約，並辦理公證。
王男及林男隱瞞房屋已租賃事實，委託仲介賣屋，在99年12月間以近新台幣1000萬元價格，將房屋賣給謝姓女子。
謝女購屋後，要裝潢房子時，發現房子遭換鎖無法進入，得知房屋早出租他人，她無法使用而提告。
檢察官追查發現確有租賃事實，依民法上買賣不破租賃原則，租屋的廖男在契約期內仍具有租賃使用權，王男及林男故意隱瞞租賃狀況，導致謝女付款買屋，認定王及林涉詐欺得利罪，起訴2人。
發文：創彧法律事務所
【法律分享】
依據現行民法第４２５條規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」此即為民法上所謂的『所有權移轉不破租賃原則』(俗稱買賣不破租賃)，此原則的適用，不以買賣為限，若因贈與而移轉該所有權，仍有該原則的適用。
本條規定的目的，在於保障承租人於承租租賃物期間（不論動產或不動產），不會因為出租人將出租物轉讓於他人，而單方面影響既有的租賃法律關係，以保障承租人權益以及法律關係的穩定性。
另，意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，即為刑法第３３９條之詐欺罪。且不以欺罔為限，若是利用他人之錯誤而為財物之交付，亦屬之。此種不作為詐欺罪之成立，應以有作為之義務為前提，即依法律有義務或因自己之行為有防止結果發生之義務者，竟違背此義務，故意不告知，利用對方繼續陷於錯誤之狀態，使為財物之交付者即足當之。白話點說，對於本案中買賣標的物的使用狀況，賣方本來就有切實告知房產目前之任何現行狀況。
所以，從本件新聞來看，該存在有效的租賃契約是可以對抗謝女的，而自然地也造成謝女無法使用花錢買的的房子；就法律方面來說，屬於足以影響是否購買的重要因素中，都是賣方即王男告知義務之範圍，但卻隱匿未告知，在判斷上與法條所講的施用詐術致使謝女陷於錯誤，並導致謝女交付買賣價金、仲介費等財物行為間具有相當因果關係，故遭認定有詐欺之嫌疑機會極大。
補充說明的是，另依據強制執行法第５１條第２項之規定，查封後之出租行為，對債權人不生效力，因此若所有物已遭查封卻仍出租於他人，該租賃契約嗣後將因拍賣而無法對抗拍得人（但該契約在有虛偽前提以外下，並非無效），也有可能成立詐欺罪，該部分或可參考台灣臺北地方法院８９年度易字第２０５３號刑事判決內容可見一班。
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