看見綠光…該怎辦？
〔自由時報記者王善嬿／嘉市報導〕嘉市一戶人家以一千二百萬元向基督教台灣宣道福音會總會，買了一間庭園式別墅，住了兩年半，因多次看到移動的綠色光體，心生害怕導致無法入眠，打聽得知買到凶宅，憤而提告要求減價三百六十萬元，法官認為凶宅屬物品瑕疵，在契約成立時應告知，判決原告勝訴，福音會應給付一百八十萬元價金。
買下凶宅的原告屋主表示，民國九十八年以一千二百萬元購買後，去年八月初多次看到會移動的綠色光體，心生恐懼且因此失眠，向鄰居詢問才知道，民國七十四年底，原董姓屋主凌晨被潛入的竊賊驚醒，與竊賊扭打而被刺死，買到的是凶宅，氣得提告要求減價三百六十萬元。
台灣宣道福音會總會指出，該屋是民國七十七年購入做為外國宣教士住所，加拿大籍牧師使用十六年都平安無事，後來雖得知是凶宅，因不忌諱，時間一久也忘了，也未向前賣家求償。福音會總會並表示，是否因兇殺案而成凶宅，因人而異，而且時間已過了二十六年，記憶淡忘或宗教儀式都可去除心理不安，很難因此導致房屋價值、效用等減損。法官認為，發生非自然死亡事件就屬於凶宅，社會大眾仍有畏懼心理，也會影響房地產交易價格，而這屬於瑕疵應在契約成立時通知，因此判原告勝訴，並依估價師鑑定扣除減損十五％金額，被告應給付一百八十萬元。
發文單位：創彧法律事務所
【心得分享】
參照民法第３５４條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
又依同法第３５９條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依第３５４條至３５８條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
因此，對於買賣之不動產因自殺或他殺而成凶宅時，多數實務與學說見解認出賣人應負民法第３５４條所規定之瑕疵擔保責任，且前開物之瑕疵擔保責任，係法定之無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責；至宗教信仰因素、時間經過等因素，則僅屬價值減損程度之考量。
參酌台灣高等法院96年度上字第40號民事判決之內容即指出：
所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。…。按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。
因此，依國內社會民情，對於發生非自然身故事件之不動產，一般社會大眾仍存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，而礙及其生活品質，故依房地產交易實務經驗，凶宅定然影響購買意願與價格，其價格與週遭不動產相較亦較低落，且宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，已如前述，自仍無礙於出賣人應負前開物之瑕疵擔保責任。
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