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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 97年度上易字第9號
上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　曾智群律師
被　上訴人　乙○○○○○○
訴訟代理人　丙○○
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國96
年11月16日臺灣基隆地方法院96年度訴字第537號第一審判決提
起上訴，經本院於97年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
    主  文
原判決第二項所命上訴人給付金額逾新台幣肆萬元本息部分暨該
部分之訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
原判決主文第一項應更正為上訴人應於被上訴人給付新台幣參拾
參萬零肆元之同時，將坐落基隆市○○區○○段471地號土地上
建號四三七建物即門牌號碼基隆市○○區○○街161之1號房屋交
付被上訴人。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔十分之七，
餘由被上訴人負擔。
    事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）94年5月12日與上訴
    人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向上訴人購買
    坐落基隆市○○區○○段471地號土地所權應有部分1/4及及
    其上建號437建物即門牌號碼基隆市○○區○○街161之1號
    房屋（下稱系爭房屋），約定上訴人應於94年6月17日將系
    爭房屋交付予伊，然上訴人於94年6月7日將土地及房屋之所
    有權移轉登記予伊後，並未依約交屋，嗣經兩造於94年8 月
    3日協議，約定交屋期限延至94年10月31日，上訴人並願給
    付伊4個月之租金新臺幣（下同）2萬元，惟期限屆至後上訴
    人仍未交屋，致使伊尚未使用系爭房屋卻已在支付房貸利息
    。迄至96年7月25日伊請求法院調解仍無結果，上訴人延遲
    交屋已逾638日，爰依系爭契約請求上訴人將系爭房屋交付
    予伊，並依系爭契約第7條第4項前段之約定，請求上訴人給
    付違約金210,540元（計算式：1,100,000元×0.03 %×638
    日＝210,540元）及上訴人占有期間兩造所約定之租金2萬元
    ，合計230,540元。並聲明：（一）上訴人應將系爭房屋交
    付被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人230,540元，及
    自96年8月8日起至清償日止之利息。
二、上訴人則以：伊未將系爭房屋交付予被上訴人，係因被上訴
    人未付尾款30萬元，伊自可依民法第264條第1項規定主張同
    時履行抗辯。又伊於95年3月即已將系爭房屋騰空而提出交
    屋，被上訴人卻以房屋味道未散去為由拒絕受領，即屬受領
    遲延。又兩造簽訂系爭買賣契約時，房屋味道即納入買賣契
    約價金多寡之考量，因而價金較為低廉，伊依系爭房屋之現
    況騰空交付，不負給付遲延之責等語，資為抗辯。
三、本件原審判決命上訴人應於被上訴人給付30萬元之同時，將
    系爭房屋交付被上訴人，上訴人應給付被上訴人17萬元，及
    自96年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，
    並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據聲
    明不服，已告確定。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，求為
    判決：（一）原判決不利於上訴人部分之廢棄。（二）上訴
    人應於被上訴人給付33萬零4元之同時，將系爭建物交付被
    上訴人。（三）被上訴人在第一審其餘之訴駁回。被上訴人
    答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人除引用原審之陳述外，另補陳以：
（一）依切結書所示，上訴人未給付之尾款為33萬零4元。
（二）縱認伊就延遲交付系爭房屋有可歸責事由，原審認定違約
      金15萬元，仍嫌過高。
五、被上訴人則引用原審之陳述。
六、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人與上訴人於94年5月12日簽訂系爭契約，向上訴
      人購買系爭房屋，上訴人已於94年6月7日將土地、房屋所
      有權移轉登記予被上訴人，惟迄今仍未交屋，而被上訴人
      尚有尾款33萬零4元未給付，有不動產買契約書、土地、
      建物登記謄本（見原審卷第7-12、51-54頁、本院卷第16
      頁反面）。
（二）兩造曾於94年8月3日簽訂切結書，約定交屋期限延至94年
      10月31日，被上訴人同時付清尾款33萬零4元，上訴人並
      願給付伊4個月之租金2萬元，惟期限屆至後上訴人仍未交
      屋，有切結書足稽（見原審卷第18頁）。
七、兩造爭執事項：上訴人有無遲延交付系爭房屋，構成違約事
    由？
八、法院之判斷：
（一）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
      有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領
      標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對
      待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348條第1項、第36
      7條、第264條第1項前段分別定有明文。經查，兩造於94
      年5月12日簽訂系爭契約，約定上訴人（即乙方）完成產
      權移轉登記並將房屋交付之同時，被上訴人（即甲方）應
      給付上訴人尾款（系爭契約第2條約定），上訴人迄今仍
      未將系爭房屋交付予被上訴人，被上訴人亦未給付尾款33
      萬零4元，此為兩造所不爭執，是上訴人依系爭買賣契約
      應於被上訴人給付尾款33萬零4元之同時將系爭房屋交付
      被上訴人，此部分被上訴人之請求，於法有據。
（二）次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效
      力，為民法第235條前段所明定。不動產出賣人將買賣標
      的物交付予買受人時，應將標的物維持如雙方約定之狀況
      ，方得謂該交付合於債之本旨。經查，被上訴人於簽訂買
      賣契約時曾至房屋現場勘查，已知系爭房屋有異味，並以
      此為由向上訴人爭取議價空間，嗣後兩造復於94年8月3日
      簽訂切結書，同意將系爭房屋交付期限展延至94年10月31
      日，屋內之一切物品由被上訴人視同廢棄物處理，並由上
      訴人給付租金2萬元，有切結書在卷可按（見原審卷第18
      頁），故系爭買賣契約之履行期業已展延至94年10月31日
      甚明。次查，上訴人係於95年3月透過仲介向被上訴人表
      達交屋，但被上訴人表示要再等半年之事實，業據証人葉
      進賢在原審証明屬實（見原審卷第27頁）。查兩造係屬成
      屋買賣，系爭房屋具有異味於訂約時即已存在，且為被上
      訴人所明知，依據証人葉進賢在原審所証稱「... 我們認
      為淨空後味道就沒有了，我後續在協調時是房屋淨空就好
      了，當時我們願意清理這味道」等語（見原審卷第28頁）
      ，足証兩造於訂約時並未約定上訴人負有清除異味之義務
      ，則依民法第355條第1項規定上訴人自無須就房屋異味負
      瑕疵擔保責任，上訴人僅須將房屋騰空點交即屬依債之本
      旨而為給付，被上訴人雖辯稱95年3月上訴人並未將房屋
      淨空，但依前開切結書已明定可視為廢棄物，即難認上訴
      人未淨空。上訴人既已在95年3月委託仲介通知上訴人點
      交房屋，卻遭被上訴人以異味未清而拒絕，要求再等半年
      ，顯然構成係受領遲延，按債權人對於已提出之給付，拒
      絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任，民法第23
      4條訂有明文，查被上訴人自承於96年5月31日接到現場點
      交之通知，到現場後仍有強烈味道，伊就與仲介協商，伊
      說這情形可能沒辦法等語在卷（見原審卷第49頁），顯然
      被上訴人仍因房屋存有異味而拒絕受領，故依上說明，自
      95年3月上訴人通知交屋遭拒，至96年5月31日均屬被上訴
      人受領遲延，而難謂上訴人違約，故上訴人僅應就94年11
      月1日起至95年3月1日止負違約責任，被上訴人依據系爭
      契約第7條規定請求上訴人給付自94年11月1日起至95年3
      月1日之違約金，於法有據，逾此部分之違約金請求，不
      應准許。
（三）末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
      第252條定有明文，故約定之違約金苟有過高情事，法院
      即得依此規定核減至相當之數額；又是否相當須依一般客
      觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權人可得享
      受之一切利益為衡量標準，最高法院49年度臺上字第807
      號、51年度臺上字第19號判例可資參照。上訴人於94年11
      月1日起至95年3月1日止因未將系爭房屋置於可為交付之
      狀態，實屬違約，已如上述，惟被上訴人依系爭契約第7
      條第4項約定之計算方式請求違約金（計算方式：1,100,
      000×0.03%×121日＝39,930元），衡諸上情，實屬過高
      ，爰審酌上開客觀事實、社會經濟情況等情事，認應核減
      為2萬元。又上訴人就被上訴人請求給付2萬元之租金部分
      並未爭執，亦應准許，逾此部分之請求，即應予駁回。
九、綜上所述，被上訴人依據買賣契約請求上訴人交付系爭房屋
    ，應予准許，並應與被上訴人給付上訴人買賣價金尾款33萬
    4元同時履行，請求給付違約金及租金4萬元，及自96年8月8
    日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，逾此部分之請
    求，不應准許，原審就前開應予准許部分所為上訴人敗訴之
    判決，並無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢
    棄改判，為無理由，至於原審所命被上訴人應同時履行給付
    買賣價金尾款不足33萬4元部分，及命上訴人給付之違約金
    逾2萬元部分，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予
    廢棄改判，為有理由。
十、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉
    証，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一
    論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法
第449條第1項、第450條，第79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　3 　　月　　26　　日
　　　　　　　　　民事第十四庭
                        審判長法　官  張  蘭
　  　　　　　　　　　　      法　官  鄭純惠
　　  　　　　　　　　　      法　官  袁靜文
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　3 　　月　　26　　日
　　　　　　　　　　　　　　　書記官  應瑞霞